La donazione di un immobile ai figli permette di trasferire gratuitamente una casa, un terreno o un altro diritto immobiliare durante la vita del proprietario. Può essere utilizzata per anticipare una parte del patrimonio familiare, aiutare un figlio ad acquistare la propria abitazione oppure organizzare gradualmente il passaggio dei beni tra generazioni.
Non è però un semplice cambio di intestazione. La donazione produce effetti immediati, può incidere sui diritti degli altri eredi e richiede un atto pubblico notarile alla presenza di due testimoni. Prima di procedere è necessario valutare la situazione patrimoniale della famiglia, il valore del bene, le esigenze future del donante e le conseguenze fiscali.
Dal 2025 è cambiata anche la disciplina relativa alla circolazione degli immobili donati. La riforma ha rafforzato la tutela di chi acquista successivamente dal donatario, ma non ha eliminato i possibili conflitti tra quest’ultimo e gli eredi legittimari.
Le informazioni che seguono sono aggiornate ad agosto 2026 e hanno carattere generale. La soluzione deve essere verificata sulla base della situazione familiare e patrimoniale concreta.
Come funziona la donazione di una casa a un figlio
Con la donazione il genitore, detto donante, trasferisce gratuitamente al figlio, detto donatario, la proprietà dell’immobile o un altro diritto reale.
La donazione deve essere stipulata per atto pubblico davanti a un notaio, con la presenza di due testimoni. Il figlio deve accettarla: fino all’accettazione, infatti, la donazione non si perfeziona.
Il trasferimento può riguardare:
- la piena proprietà dell’immobile;
- la sola nuda proprietà;
- una quota della proprietà;
- altri diritti reali, come l’usufrutto.
Una soluzione frequente è la donazione della nuda proprietà con riserva di usufrutto a favore del genitore. In questo modo il figlio diventa nudo proprietario, mentre il donante conserva il diritto di abitare l’immobile, utilizzarlo o concederlo in locazione e percepirne i canoni.
Alla morte dell’usufruttuario, l’usufrutto si estingue e il figlio acquista la piena proprietà senza che sia necessario un nuovo trasferimento. Il Consiglio Nazionale del Notariato indica la riserva di usufrutto tra le configurazioni più comuni nelle donazioni immobiliari.
Donare la piena proprietà o mantenere l’usufrutto?
La scelta dipende soprattutto dalle esigenze del genitore.
Donando la piena proprietà, il donante perde il potere di disporre autonomamente dell’immobile. Non potrà più venderlo, concederlo in garanzia o decidere da solo come utilizzarlo. Eventuali accordi familiari informali non offrono la stessa tutela di un diritto espressamente riservato nell’atto.
Con la donazione della nuda proprietà e la riserva di usufrutto, invece, il genitore mantiene il godimento del bene. Occorre tuttavia considerare la ripartizione di spese, imposte e interventi tra usufruttuario e nudo proprietario.
Prima dell’atto è utile chiarire almeno quattro aspetti:
- chi continuerà ad abitare nell’immobile;
- chi sosterrà le spese ordinarie e straordinarie;
- se l’immobile potrà essere affittato;
- che cosa accadrebbe se in futuro fosse necessario venderlo.
Per vendere la piena proprietà di un bene sul quale esiste un usufrutto occorre normalmente il coinvolgimento sia del nudo proprietario sia dell’usufruttuario.
Quanto costa donare un immobile a un figlio?
La tassazione comprende l’imposta di donazione e, quando vengono trasferiti immobili, le imposte ipotecaria e catastale. Alle imposte si aggiungono le spese connesse agli adempimenti e il compenso notarile, che dipende dalla complessità e dal valore dell’operazione.
Imposta di donazione tra genitore e figlio
Per le donazioni tra genitori e figli si applica una franchigia di un milione di euro per ciascun beneficiario. L’imposta di donazione del 4% è dovuta sulla parte del valore che supera tale franchigia.
Se un genitore dona a un figlio un immobile del valore fiscale inferiore a un milione di euro e la franchigia è interamente disponibile, non è normalmente dovuta l’imposta proporzionale di donazione. Devono però essere considerate eventuali precedenti donazioni rilevanti e restano dovute le altre imposte relative al trasferimento immobiliare.
Imposte ipotecaria e catastale
In via ordinaria, la donazione immobiliare è soggetta:
- all’imposta ipotecaria del 2%;
- all’imposta catastale dell’1%.
Se il figlio possiede i requisiti per richiedere le agevolazioni prima casa, le due imposte possono essere applicate nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
Le aliquote e le franchigie sono riepilogate nella guida “Donazioni consapevoli” del Notariato.
Il calcolo non dovrebbe essere effettuato considerando soltanto il valore di mercato. Per gli immobili occorre determinare correttamente il valore fiscalmente rilevante e verificare la natura del diritto trasferito, soprattutto quando la donazione riguarda la nuda proprietà.
Il figlio può chiedere l’agevolazione prima casa?
Il figlio che riceve l’abitazione può chiedere l’applicazione delle agevolazioni prima casa alle imposte ipotecaria e catastale se ricorrono le condizioni previste dalla legge.
In sintesi, devono essere verificati:
- la categoria catastale dell’abitazione;
- il Comune nel quale si trova l’immobile;
- la residenza attuale o l’impegno a trasferirla;
- gli eventuali diritti già posseduti su altre abitazioni;
- precedenti acquisti effettuati con il beneficio prima casa.
L’agevolazione non elimina l’imposta di donazione eventualmente dovuta sulla parte eccedente la franchigia. Riguarda invece il trattamento delle imposte ipotecaria e catastale.
È importante considerare anche gli effetti futuri: utilizzare l’agevolazione per la donazione può incidere sulla possibilità di richiederla in occasione di un acquisto successivo, salvo che vengano rispettate le condizioni previste per la vendita dell’immobile già agevolato.
La donazione può danneggiare gli altri figli?
La donazione è valida ed efficace, ma deve essere considerata nel futuro assetto successorio.
La legge riserva a determinati familiari, chiamati legittimari, una quota del patrimonio del defunto. Sono legittimari:
- il coniuge;
- i figli;
- in assenza di figli, gli ascendenti.
Per verificare se tali quote siano state rispettate, dopo la morte del donante viene ricostruito idealmente il patrimonio, considerando sia i beni rimasti sia le donazioni compiute in vita e sottraendo i debiti.
Se la donazione ha leso la quota riservata a un altro legittimario, quest’ultimo può esercitare l’azione di riduzione. Il rischio non riguarda soltanto le famiglie in cui esistono già contrasti: anche eventi successivi, come un nuovo matrimonio, la nascita di altri figli o una variazione importante del patrimonio, possono modificare l’equilibrio originariamente previsto.
La donazione a un figlio è inoltre normalmente soggetta alla collazione in sede ereditaria, salvo dispensa nei limiti consentiti. In termini generali, il bene donato viene considerato un’anticipazione di quanto il figlio riceverà dalla futura eredità.
Per questo motivo non è sufficiente verificare che il genitore sia oggi proprietario esclusivo dell’immobile. Occorre valutare la donazione all’interno dell’intero patrimonio familiare.
Che cosa è cambiato per gli immobili donati
Per molti anni la provenienza donativa di un immobile ha creato difficoltà nella successiva vendita e nell’accesso al mutuo. Il problema derivava dalla possibilità che un legittimario leso, a determinate condizioni, agisse anche contro chi aveva acquistato l’immobile dal donatario.
L’articolo 44 della legge 2 dicembre 2025, n. 182 ha modificato profondamente questa disciplina. Nel nuovo sistema, il terzo che acquista a titolo oneroso dal donatario non è più esposto alla tradizionale azione di restituzione del bene. Anche le ipoteche costituite dal donatario vengono maggiormente tutelate.
Il legittimario conserva però la propria protezione: se la donazione ha leso la quota di riserva, può far valere un diritto di credito nei confronti del donatario. La riforma ha quindi spostato prevalentemente la tutela dal bene al valore economico della quota lesa.
La nuova disciplina ha migliorato la circolazione degli immobili di provenienza donativa, ma non rende irrilevante la pianificazione familiare. Inoltre, le regole transitorie dipendono anche dal momento in cui si apre la successione del donante. Le donazioni anteriori e le successioni già aperte devono essere esaminate singolarmente.
Il quadro della riforma è illustrato nello studio del Consiglio Nazionale del Notariato sulla legge n. 182/2025.
Donare una casa con un mutuo ancora in corso
La presenza di un mutuo o di un’ipoteca non impedisce necessariamente la donazione, ma richiede un esame specifico.
La donazione dell’immobile non comporta automaticamente il trasferimento del debito al figlio e non libera il genitore dagli obblighi assunti con la banca. Occorre controllare il contratto di finanziamento e verificare se siano previste clausole relative al trasferimento del bene.
L’ipoteca già iscritta continua normalmente a gravare sull’immobile. Se il finanziamento non viene pagato, la banca conserva le tutele derivanti dalla garanzia ipotecaria anche se il proprietario è cambiato.
Prima dell’atto è quindi necessario acquisire la documentazione del mutuo e chiarire con la banca l’eventuale accollo o estinzione del finanziamento.
Quali documenti servono per la donazione
Per predisporre una donazione immobiliare vengono generalmente richiesti:
- documenti d’identità e codici fiscali di donante e donatario;
- informazioni sullo stato civile e sul regime patrimoniale;
- atto con cui il donante ha acquistato o ricevuto l’immobile;
- visura e planimetria catastale;
- documentazione urbanistica e catastale disponibile;
- attestato di prestazione energetica, quando richiesto;
- eventuale documentazione relativa a mutui e ipoteche;
- informazioni sulle precedenti donazioni;
- documenti necessari per richiedere l’agevolazione prima casa;
- eventuali procure o provvedimenti giudiziali.
Il notaio svolge inoltre le verifiche nei registri immobiliari, controlla la titolarità del bene e accerta la presenza di formalità pregiudizievoli.
Se l’immobile è stato modificato nel tempo, è opportuno segnalare fin dall’inizio lavori, ampliamenti, frazionamenti o cambi di destinazione d’uso. Eventuali incongruenze possono richiedere approfondimenti tecnici prima della stipula.
Donazione diretta e donazione indiretta
Non sempre l’aiuto dei genitori consiste nel trasferimento di una casa già posseduta. Può accadere che il genitore fornisca al figlio il denaro necessario per acquistare un immobile.
Quando il collegamento tra l’attribuzione di denaro e l’acquisto risulta dall’atto, si può configurare una donazione indiretta. Per esempio, il genitore può pagare direttamente al venditore tutto o parte del prezzo di una casa intestata al figlio.
La donazione indiretta ha caratteristiche e conseguenze differenti dalla donazione diretta dell’immobile. È importante rendere trasparenti la provenienza del denaro e i mezzi di pagamento, anche per chiarire i rapporti futuri tra gli eredi.
Consegnare somme senza documentare la finalità può creare difficoltà probatorie e fiscali. La struttura dell’operazione dovrebbe quindi essere definita prima dei trasferimenti di denaro.
Donazione, vendita o testamento: quale soluzione scegliere?
Non esiste una soluzione migliore in assoluto.
La donazione trasferisce subito il bene e può essere utile quando il figlio ne ha bisogno nell’immediato. Il testamento mantiene invece la proprietà e la disponibilità dell’immobile in capo al genitore fino alla morte. Una compravendita familiare richiede un prezzo reale e pagamenti effettivi e tracciabili: non può essere utilizzata per simulare una donazione.
La scelta dovrebbe considerare:
- bisogni abitativi del figlio;
- necessità economiche future del genitore;
- composizione della famiglia;
- valore degli altri beni;
- presenza di debiti;
- equilibrio tra i figli;
- possibilità di vendita futura;
- conseguenze fiscali complessive.
Anche dopo la riforma sulla circolazione degli immobili donati, la valutazione successoria rimane centrale.
Donare un immobile ai figli con l’assistenza del notaio
Lo Studio Notarile Speranza Riccardo assiste le famiglie di Padova nella valutazione e nella stipula delle donazioni immobiliari, verificando gli aspetti fiscali, catastali, patrimoniali e successori dell’operazione.
Prima di procedere è utile fornire allo studio un quadro completo dei beni familiari, delle precedenti donazioni e dei soggetti che potrebbero avere diritti sulla futura eredità. In questo modo è possibile stabilire se trasferire la piena proprietà, riservare l’usufrutto o considerare una diversa soluzione coerente con gli obiettivi della famiglia.
