Per trasferire una casa ai figli si può procedere durante la vita del proprietario attraverso una donazione oppure attendere che il bene passi agli eredi con la successione. Le due soluzioni possono produrre un risultato apparentemente simile, ma hanno effetti molto diversi su disponibilità dell’immobile, tutela dei familiari, fiscalità e possibilità di modificare le proprie decisioni.
La donazione trasferisce il bene immediatamente ed è, salvo casi particolari, irrevocabile. Con la successione, invece, il proprietario mantiene il controllo dell’immobile per tutta la vita e può programmare la sua destinazione mediante testamento, nel rispetto dei diritti riservati ai legittimari.
Non è quindi possibile stabilire in astratto se sia meglio la donazione o la successione. La scelta dipende dalla composizione della famiglia, dal valore complessivo del patrimonio, dalle necessità del proprietario e dagli obiettivi che si vogliono raggiungere.
Differenza tra donazione e successione immobiliare
La donazione è un contratto con il quale una persona trasferisce gratuitamente un bene a un’altra per spirito di liberalità. Nel caso di un immobile richiede un atto pubblico notarile, l’accettazione del beneficiario e la presenza di due testimoni.
Il trasferimento avviene al momento della stipula. Da quel momento il donatario diventa proprietario del bene o titolare del diritto indicato nell’atto.
La successione si apre invece alla morte del proprietario. L’immobile viene attribuito secondo le disposizioni contenute nel testamento oppure, in assenza di un testamento valido o completo, secondo le regole della successione legittima.
In termini essenziali:
- con la donazione il trasferimento avviene subito;
- con la successione il trasferimento avviene dopo la morte;
- la donazione richiede l’accordo e l’accettazione del beneficiario;
- il testamento è un atto unilaterale e può essere modificato o revocato;
- entrambe le soluzioni devono rispettare i diritti dei legittimari.
Quando può essere utile donare un immobile
La donazione può essere valutata quando il proprietario vuole produrre un effetto immediato.
Un caso frequente è quello dei genitori che desiderano assegnare al figlio l’abitazione nella quale vive già, oppure trasferirgli un immobile affinché possa utilizzarlo, ristrutturarlo o metterlo a reddito. La donazione può anche essere inserita in una pianificazione più ampia, con l’attribuzione di beni diversi ai vari figli.
I principali vantaggi sono:
- trasferimento immediato e certo;
- possibilità per il figlio di utilizzare subito il bene;
- definizione anticipata di una parte dell’assetto patrimoniale;
- possibilità per il genitore di riservarsi l’usufrutto;
- applicazione immediata della disciplina fiscale vigente.
La donazione non dovrebbe però essere utilizzata soltanto per “intestare” formalmente una casa al figlio. Il donante perde la proprietà o il diritto trasferito e non può riprenderselo liberamente se cambiano le esigenze familiari.
Quando può essere preferibile la successione
Attendere la successione consente al proprietario di conservare la piena disponibilità dell’immobile. Potrà continuare ad abitarlo, affittarlo, venderlo, concederlo in garanzia o sostituirlo con un altro investimento.
Questa flessibilità può essere importante quando il bene rappresenta una parte rilevante del patrimonio o una possibile risorsa economica per la vecchiaia.
La successione può risultare preferibile quando:
- il proprietario vuole mantenere il controllo dell’immobile;
- non è ancora chiaro quale figlio avrà maggiore necessità del bene;
- la situazione familiare potrebbe cambiare;
- il patrimonio è destinato a evolversi;
- non esiste un’esigenza immediata di trasferimento;
- il proprietario desidera poter modificare le proprie volontà.
Per programmare la destinazione del bene può essere redatto un testamento. Il testamento resta revocabile e modificabile fino alla morte, purché il testatore conservi la capacità necessaria.
In assenza di testamento, l’immobile sarà attribuito secondo le quote previste dalla legge e può finire in comunione tra più eredi, anche quando questa soluzione non corrisponde alle esigenze della famiglia.
Donazione con riserva di usufrutto: una soluzione intermedia
La donazione della nuda proprietà con riserva di usufrutto cerca di conciliare il trasferimento anticipato con la protezione del donante.
Il figlio riceve la nuda proprietà, mentre il genitore conserva il diritto di utilizzare l’immobile. Può quindi continuare ad abitarlo oppure, se previsto dal diritto di usufrutto, concederlo in locazione e percepirne i canoni.
Alla morte dell’usufruttuario, il diritto si estingue e la proprietà si consolida in capo al figlio.
Questa soluzione offre una tutela maggiore rispetto alla donazione della piena proprietà, ma non equivale al mantenimento integrale del controllo. Il genitore non potrà più vendere da solo la piena proprietà e alcune decisioni richiederanno il coinvolgimento del nudo proprietario.
Vanno inoltre definite con chiarezza la gestione del bene e la ripartizione delle spese. Il Consiglio Nazionale del Notariato illustra la riserva di usufrutto tra le modalità più utilizzate per trasferire un immobile conservandone il godimento.
Quale soluzione costa meno?
Donazioni e successioni utilizzano le medesime aliquote e franchigie principali, ma ciò non significa che il costo finale sia sempre identico.
Per i trasferimenti tra genitori e figli l’imposta di donazione o successione è pari al 4% sulla parte del valore attribuito a ciascun beneficiario che supera la franchigia di un milione di euro.
Per gli immobili si aggiungono normalmente:
- imposta ipotecaria del 2%;
- imposta catastale dell’1%.
Quando il beneficiario possiede i requisiti prima casa, le imposte ipotecaria e catastale possono essere applicate nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
Nella donazione devono essere considerate fin da subito anche le spese dell’atto notarile e dei relativi adempimenti. Nella successione, oltre alla dichiarazione, possono rendersi necessari atti di accettazione, pubblicazione del testamento, divisione ereditaria o sistemazione delle intestazioni immobiliari.
La convenienza non può quindi essere valutata confrontando soltanto una percentuale. Occorre considerare:
- valore e rendita catastale dell’immobile;
- grado di parentela;
- numero dei beneficiari;
- disponibilità delle franchigie;
- eventuali agevolazioni prima casa;
- presenza di più beni o debiti;
- necessità di una futura divisione;
- costi complessivi degli atti richiesti.
Il Notariato precisa che un confronto fiscale definitivo non può essere fatto senza considerare anche il momento del trasferimento: alla donazione si applicano le regole vigenti al momento dell’atto, mentre alla successione quelle vigenti al momento della morte. Il principio è richiamato nella presentazione delle guide ufficiali “Donazioni consapevoli” e “Successioni tutelate”.
Che cosa accade agli altri eredi
Sia la donazione sia il testamento incontrano il limite rappresentato dai diritti dei legittimari.
Il coniuge, i figli e, in mancanza di figli, gli ascendenti hanno diritto a una quota del patrimonio. Per verificare se questa quota sia stata rispettata, dopo la morte vengono considerati il patrimonio residuo, i debiti e le donazioni compiute in vita.
Donare oggi l’immobile a un figlio non consente quindi di escludere automaticamente gli altri figli dalla futura eredità. Se la donazione risulterà lesiva della loro quota di legittima, potranno esercitare l’azione di riduzione.
Inoltre, quanto ricevuto per donazione da figli e coniuge è normalmente soggetto a collazione ereditaria, salvo dispensa nei limiti della quota disponibile. In sede di divisione il bene donato viene quindi considerato, in termini generali, come un’anticipazione della futura eredità.
Anche il testamento deve rispettare la legittima. La differenza è che le disposizioni testamentarie possono essere modificate fino alla morte, mentre una donazione già perfezionata non può essere liberamente revocata.
Un immobile donato può essere venduto?
Sì. La riforma introdotta dalla legge 2 dicembre 2025, n. 182 ha reso più sicura la successiva circolazione degli immobili provenienti da donazione.
Nel nuovo sistema, chi acquista a titolo oneroso dal donatario non è più esposto alla tradizionale azione di restituzione esercitata dai legittimari del donante. La tutela di questi ultimi resta però attiva nei confronti del donatario, che può essere tenuto a compensare economicamente la lesione della quota riservata.
La provenienza donativa non è dunque diventata irrilevante. Prima di acquistare, vendere o ipotecare l’immobile è comunque necessario esaminare:
- data della donazione;
- data dell’eventuale apertura della successione;
- applicazione della disciplina transitoria;
- presenza di legittimari;
- eventuali contestazioni già avviate;
- contenuto esatto dell’atto.
La riforma e le sue regole transitorie sono approfondite nello studio del Consiglio Nazionale del Notariato.
La successione può creare una comunione tra gli eredi
Se il proprietario lascia più figli e non organizza la destinazione dei beni, ogni erede può ricevere una quota dell’intero patrimonio. La casa può quindi diventare proprietà comune di più persone.
La comunione ereditaria non costituisce necessariamente un problema, ma può diventarlo se un figlio vuole abitare nell’immobile, un altro preferisce venderlo e un altro ancora non ha disponibilità per sostenere spese o liquidare le quote.
Per sciogliere la comunione può essere necessaria una divisione ereditaria. Quando il bene non è comodamente divisibile, una soluzione può consistere nell’attribuirlo a un solo erede con pagamento di un conguaglio agli altri. Se manca un accordo, la gestione può diventare più lunga e complessa.
Un testamento redatto dopo aver analizzato l’intero patrimonio può ridurre questo rischio, attribuendo beni diversi ai beneficiari nel rispetto delle quote di legge.
È possibile revocare una donazione?
La donazione non è revocabile per un semplice ripensamento. La legge ammette la revocazione soltanto in casi specifici, come l’ingratitudine del donatario o la sopravvenienza di figli, secondo condizioni rigorose.
Il donante non dovrebbe quindi fare affidamento sulla possibilità di recuperare facilmente il bene.
Una restituzione volontaria dell’immobile richiede un nuovo atto e comporta ulteriori valutazioni giuridiche e fiscali. Anche lo scioglimento consensuale della donazione deve essere esaminato con attenzione.
Il testamento, al contrario, può essere revocato o sostituito. Questo rappresenta uno dei principali elementi da considerare quando il proprietario non è ancora certo dell’assetto patrimoniale definitivo.
Domande da porsi prima di decidere
Prima di scegliere tra donazione e successione è utile rispondere ad alcune domande concrete:
- Il figlio ha bisogno dell’immobile immediatamente?
- Il genitore potrebbe aver bisogno di venderlo in futuro?
- Esistono altri figli o un coniuge da tutelare?
- Il patrimonio comprende beni sufficienti a rispettare le quote di tutti?
- L’immobile produce un reddito necessario al proprietario?
- È presente un mutuo o un’ipoteca?
- Il figlio potrebbe voler vendere o finanziare il bene?
- Sono state effettuate altre donazioni?
- Il trasferimento riguarda la piena proprietà o può bastare la nuda proprietà?
- È opportuno coordinare l’operazione con un testamento?
La risposta complessiva permette di individuare lo strumento più adatto. Una decisione fiscalmente conveniente nell’immediato può risultare poco funzionale se priva il proprietario di un bene necessario o crea squilibri tra i figli.
Pianificare il trasferimento di un immobile a Padova
Lo Studio Notarile Speranza Riccardo assiste proprietari e famiglie di Padova nel confronto tra donazione, successione testamentaria e altre soluzioni di pianificazione patrimoniale.
L’analisi dovrebbe comprendere l’intero patrimonio, non soltanto l’immobile da trasferire. Valore dei beni, composizione familiare, precedenti donazioni, esigenze del donante e progetti dei beneficiari sono tutti elementi necessari per costruire un assetto equilibrato e ridurre il rischio di future controversie.
